Apa intră în subsolurile blocului C4 din Silk District, iar o expertiză tehnică independentă indică o eroare de proiectare. Clădirea nu a fost prevăzută cu un sistem unitar de hidroizolare, deși riscul provocat de nivelul ridicat al apei subterane era cunoscut înainte de construcție. În timp ce proprietarii se luptă cu infiltrațiile, mucegaiul și refuzul dezvoltatorului de a-și asuma remedierea, Prime Kapital construiește, peste drum, un nou complex rezidențial: LOOM, cu 314 apartamente în prima etapă. Au fost învățate lecțiile de la Silk District sau viitorii cumpărători riscă să primească aceeași surpriză, ambalată în beton și promisiuni imobiliare mincinoase?
Apa a ajuns în parcajul subteran, în boxele de depozitare și în adăposturile de protecție civilă ale blocului C4 din complexul rezidențial Silk District din Iași. O expertiză tehnică independentă, semnată în ianuarie 2026, indică o eroare de concepție a proiectului: subsolul nu a fost prevăzut cu un sistem unitar de etanșare, deși studiul geotehnic semnala încă dinaintea construcției un nivel ridicat al apei subterane.
Raportul tehnic pune în discuție responsabilitatea proiectantului general, K-Box Construction & Design, a proiectantului de rezistență, Prime Kapital Development, dar și modul în care proiectul a fost verificat și lucrările au fost recepționate. În timp ce proprietarii se confruntă cu infiltrații persistente, umezeală și mucegai, dezvoltatorul Prime Kapital susține că intervențiile locale prin injectări cu rășină poliuretanică reprezintă soluția problemei.
Între timp, peste drumul interior care separă clădirile din complex, aceeași companie dezvoltă LOOM, prezentat drept extinderea rezidențială a Silk District. Prima etapă a proiectului anunță 314 apartamente, în două clădiri, și un corp de parcare dedicat.Și în cazul acestui proiect, nu se știe dacă au fost luate în calcul riscurile legate de apa subterană și la proiectare și, mai ales, ce garanții au viitorii cumpărători că problemele constatate la blocul C4 nu se vor repeta.
Apa subterană era cunoscută înainte de construirea blocului C4
Problema infiltrațiilor de la Silk District nu pare să fi apărut dintr-un fenomen imprevizibil, descoperit abia după finalizarea construcției. Înainte de emiterea primei autorizații de construire pentru blocul C4, la 11 august 2021, societatea Geotech Civil Engineering a realizat studiul geotehnic al amplasamentului pe care au fost construite clădirile din complexul rezidențial. Investigațiile au indicat un nivel ridicat al apei subterane. În forajele executate, apa a urcat până aproape de suprafață. La unul dintre acestea, nivelul apei a ajuns la numai 80 de centimetri sub gura forajului.
Studiul geotehnic a încadrat sistemul construcție–teren în categoria geotehnică 3, corespunzătoare unui risc geotehnic major, și a formulat recomandări privind soluțiile de fundare și condițiile în care trebuiau realizate construcțiile. Cu alte cuvinte, existența apei subterane la cote ridicate era o informație disponibilă proiectanților înainte de începerea lucrărilor. Tocmai de aceea, concluziile expertizei tehnice independente ridică semne de întrebare importante asupra modului în care aceste informații au fost transpuse în proiectul blocului C4.
Expertiza indică o eroare de concepție: subsolul nu a fost proiectat ca o cuvă etanșă
Expertiza tehnică a fost semnată în ianuarie 2026 de inginerul și expertul tehnic atestat de Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației, Cristin Teodor Grigorean. Acesta a analizat documentația de proiectare, studiul geotehnic și situația constatată în subsolul blocului C4. Concluzia principal a fost aceea că proiectul nu a prevăzut un concept unitar de hidroizolare a întregului subsol, deși acesta se află sub nivelul hidrostatic al apei subterane.
Potrivit expertului, proiectantul general, K-Box Construction & Design, prin arhitect Mariana Cârstoiu, nu a conceput o soluție de tip cuvă etanșă, care să protejeze continuu pardoseala, pereții și îmbinările dintre acestea.
În absența unei asemenea soluții, măsurile punctuale adoptate pentru anumite elemente structurale nu puteau garanta protecția întregului spațiu subteran. Nici proiectantul de rezistență, Prime Kapital Development, prin inginerii Matei Bugnariu și Marco Croitoru, nu a semnalat problema și nu a prevăzut măsuri suficiente pentru împiedicarea pătrunderii apei în subsol și în fundații. Mai mult, expertiza arată că eroarea conceptuală nu a fost identificată nici de verificatorii de proiecte.
„Din analiza documentației de proiectare, rezultă faptul că proiectantul general NU a propus un concept care să țină cont de prevederile Studiului Geotehnic. Lipsa unei concepții bazate pe o cuvă etanșă prevăzută sub cota terenului natural a pus în imposibilitate pe ceilalți proiectanți de specialitate de a lua măsuri eficiente de izolare hidrofugă a spațiilor aflate sub nivelul hidrostatic al apelor subterane, sau mai simplu, sub nivelul inițial al terenului natural”, este concluzia explicită a raportului.
Expertul atrage atenția și asupra rolului verificatorilor: „Nici un verificator de proiecte nu a sesizat această eroare conceptuală, bazându-se probabil pe soluția înaintată de proiectantul general.”
În ceea ce privește proiectantul de rezistență, raportul precizează că acesta ar fi putut observa problema de alcătuire structurală, însă nu a informat proiectantul general și nu a prevăzut măsuri pentru împiedicarea pătrunderii apei. Faptul că în anumite elemente au fost prevăzute betoane impermeabile nu rezolva problema, deoarece apa putea pătrunde prin multiple alte zone, în lipsa unei cuve etanșe.
Expertiza subliniază și o altă deficiență: proiectantul general și proiectantul de rezistență nu au prevăzut caiete de sarcini și detalii de execuție specifice pentru realizarea elementelor impermeabile. Potrivit raportului, proiectanții și verificatorii de proiecte au obligația de a prevedea soluții fiabile și fezabile, astfel încât clădirea să își îndeplinească funcțiile în exploatare, fără să afecteze igiena, sănătatea, proprietatea oamenilor, bunurile acestora sau mediul înconjurător.
Cum au ajuns proprietarii să solicite o expertiză independentă
Proprietarii din blocul C4 au semnalat în repetate rânduri prezența apei în parcajul subteran, pe holuri și în boxele de depozitare. Problemele nu s-au limitat la apariția unor pete de umezeală. În anumite spații, infiltrațiile au afectat utilizarea boxelor, iar umezeala persistentă a favorizat apariția mucegaiului.
Asociația de proprietari a încercat să găsească specialiști care să analizeze independent situația. Potrivit reprezentanților acesteia, demersul a fost dificil: mai mulți experți ar fi refuzat colaborarea imediat ce aflau numele Prime Kapital. În cele din urmă, asociația a apelat la doi specialiști cu experiență în domeniu. Evaluarea tehnică a fost încredințată inginerului și expertului tehnic atestat Cristin Teodor Grigorean, din Brașov, pentru obținerea unei opinii independente, neinfluențate de relațiile profesionale locale. Grigorean este verificator de proiecte și figurează, din 1999, în Asociația Inginerilor Constructori Proiectanți de Structuri.
În documentația tehnică figurează și inginerul și expertul tehnic judiciar Traian Dănuț Babor, cadru didactic la Universitatea Tehnică „Gheorghe Asachi” din Iași, cu peste trei decenii de activitate în studiul și predarea materialelor de construcții. Raportul tehnic disponibil poartă semnătura expertului Cristin Teodor Grigorean.
Ce a găsit expertul în subsol: fisuri, infiltrații și o placă de pardoseală insuficientă
Comparând studiul geotehnic cu documentația de proiectare și situația din teren, expertul a identificat mai multe deficiențe. Una dintre cele mai importante privește sistemul de impermeabilizare.
În proiect era prevăzut beton impermeabil, cu aditiv Xypex, însă numai pentru anumite elemente și zone ale construcției. Această soluție nu asigura etanșarea întregului subsol. Expertul a identificat fisuri în pardoseala parcajului și zone în care stratul de finisaj s-a desprins. De asemenea, a apreciat că grosimea și armarea plăcii de pardoseală sunt insuficiente. Apa a pătruns prin rosturi, fisuri și golurile prin care trec conductele. În aceste condiții, infiltrațiile nu puteau fi eliminate prin simpla tratare a unor puncte izolate.
Cine a proiectat, cine a executat și cine a verificat blocul C4
Documentele analizate în cadrul expertizei conturează un lanț de responsabilități care implică proiectarea, verificarea, execuția și recepția construcției. Proiectant general a fost K-Box Construction & Design. Prin arhitect Mariana Cârstoiu, societatea a avut responsabilitatea concepției generale a proiectului. Expertiza îi atribuie principala eroare de proiectare, prin neprevederea unei soluții unitare de tip cuvă etanșă pentru subsol.
Proiectant de rezistență și executant a fost Prime Kapital Development. Prin inginerii Matei Bugnariu și Marco Croitoru, societatea a avut responsabilități în proiectarea structurii de rezistență. Expertul arată că proiectantul de rezistență putea identifica problema și trebuia să prevadă măsuri pentru împiedicarea pătrunderii apei. Prime Kapital Development a fost și executantul lucrărilor.
Verificatorii de proiecte au fost dr. ing. Ionuț Damian – verificator în domeniul A1, pentru rezistență mecanică și stabilitate, și ing. Horațiu-Lucian Popa – verificator în domeniul Af, pentru terenul de fundare și interacțiunea acestuia cu structurile îngropate. Expertiza consemnează că eroarea de concepție nu a fost semnalată nici în etapa de verificare a proiectului.
Investitorul complexului a fost PK Ebony SRL. Paul-Mihai Rotar, director de proiect și reprezentant al investitorului, a semnat decizia de constituire a comisiei de recepție și a prezidat comisia, iar ing. Ștefan Daniel Istrate, dirigintele de șantier care a verificat lucrările de construcții, a propus admiterea recepției.
Această distribuție a responsabilităților este importantă deoarece problema identificată de expert nu privește doar calitatea unei intervenții executate în șantier. Ea vizează chiar soluția tehnică pe baza căreia a fost proiectată și realizată construcția.
În 2023, la recepție, comisia a consemnat că nu există vicii care să necesite expertize
La 8 noiembrie 2023, comisia de recepție a blocului C4 din Silk District a admis recepția la terminarea lucrărilor. În procesul-verbal, la rubrica referitoare la viciile care ar fi impus expertize tehnice, reproiectarea unor lucrări sau refacerea acestora, a fost înscrisă mențiunea: „Nu este cazul”. Rubrica privind perioada de garanție a rămas necompletată.
Inspectoratul Județean în Construcții Iași a fost reprezentat în comisie de inginerul Nicolaie Gabriel Costoaea. Din comisie au făcut parte și reprezentanți ai Primăriei și ai Inspectoratului pentru Situații de Urgență. Într-o adeverință emisă înaintea recepției, Inspectoratul a confirmat că PK Ebony virase 637.558,53 lei către ISC, reprezentând cotele legale aferente lucrărilor.
Referatul proiectantului de rezistență menționează și existența unui program de control pe faze determinante, avizat de Inspectoratul de Stat în Construcții. Aici apare o nebuloasă, deoarece nu se știe ce anume au verificat reprezentanții ISC la fundații și la subsol, dacă au solicitat documente, verificări sau probe care să demonstreze că spațiile subterane erau protejate corespunzător împotriva apei sau doar au făcut act de pezență, au încasat banii și au închis ochii.
Documentele prezentate și concluziile expertizei ridică semne de întrebare asupra modului în care a fost verificată soluția tehnică. Potrivit art. 15–18 din Regulamentul de recepție a construcțiilor, reprezentantul ISC avea posibilitatea de a propune respingerea recepției, iar o asemenea propunere ar fi împiedicat admiterea acesteia.
Regulamentul de recepție a construcțiilor – legislație oficială
În referatele de recepție din 2023, proiectanții și dirigintele de șantier au consemnat că lucrările au fost executate conform proiectului. Expertiza independentă din 2026 pune însă în discuție tocmai soluția prevăzută în acel proiect.
Apă în toate cele șapte adăposturi de protecție civilă. PK Ebony a respins solicitarea de remediere
Problemele de la blocul C4 nu se limitează la parcaj și la boxele de depozitare. Asociația de proprietari a raportat infiltrații și acumulări de apă în toate cele șapte adăposturi de protecție civilă aflate la subsol. În unele dintre acestea, nivelul apei depășea patru centimetri.
Asociația a solicitat remedierea deficiențelor într-un termen de 30 de zile. PK Ebony SRL a respins solicitarea, susținând că notificarea nu demonstra existența unor vicii ascunse imputabile dezvoltatorului.
În răspuns, compania a invocat mai multe posibile cauze: ploi torențiale, suprairigarea spațiilor verzi și întreținerea insuficientă a sistemului de drenaj. Există însă o problemă de cronologie, și anume aceea că documentarea realizată pentru expertiza tehnică fusese efectuată cu aproape patru luni înaintea ploilor torențiale invocate în răspunsul companiei. Prin urmare, explicația legată de precipitații nu lămurește, de una singură, cauza infiltrațiilor consemnate anterior.
Injectările cu rășină poliuretanică, o cârpeală fără leac
Prime Kapital prezintă injectările cu rășină poliuretanică drept soluția pentru infiltrațiile din subsol. Tehnic, metoda poate avea utilitate în anumite situații, atunci când rășina introdusă sub presiune poate închide local o fisură sau un rost prin care pătrunde apa. Problema apare atunci când intervenția locală este prezentată drept rezolvare a unei deficiențe generale de proiectare.
Dacă apa subterană continuă să exercite presiune asupra structurii și nu există un sistem unitar de etanșare, aceasta poate găsi alte căi de acces, inclusiv în apropierea zonelor deja reparate.
Expertul Cristin Teodor Grigorean explică acest mecanism în înregistrarea audio care însoțește documentarea tehnică. În raport, acesta arată că injectările și canalele de colectare realizate până în prezent nu au rezolvat problema de ansamblu.
Mai mult, asociația de proprietari a consemnat că apa se prelinge din nou pe pereți în zone în care fuseseră efectuate recent injectări. Efectele sunt vizibile în mai multe spații, de la parcajul subteran, unde apa se acumulează pe pardoseală, în boxele de depozitare, unde pereții și pardoseala rămân umezi, în anumite boxe, unde expertiza consemnează apariția mucegaiului sau în adăposturile de protecție civilă, acolo unde au fost raportate acumulări de apă, inclusiv de peste patru centimetri.
Raportul tehnic recomandă, ca soluție, coborârea nivelului apei subterane până la aproximativ 80–100 de centimetri sub nivelul cel mai de jos al clădirii. Această recomandare indică faptul că problema trebuie abordată la nivelul întregului sistem de protecție a construcției față de apa subterană, nu doar prin intervenții punctuale asupra fisurilor vizibile.
Recepția finală din 17 noiembrie 2026, un nou test pentru ISC
Recepția finală a blocului C4, programată pentru 17 noiembrie 2026, reprezintă o etapă esențială pentru clarificarea situației. La expirarea perioadei de garanție, comisia trebuie să analizeze inclusiv documentele privind comportarea construcției în exploatare și, după caz, lucrările de remediere a viciilor ascunse constatate în această perioadă.
Proprietarii se întreabă dacă, de această dată, reprezentanții Inspectoratului de Stat în Construcții vor analiza în detaliu problemele semnalate și vor aplica prevederile art. 24–32 din Regulamentul de recepție a construcțiilor, referitoare la recepția finală. Întrebarea este cu atât mai importantă cu cât la recepția din 2023 comisia a consemnat că nu există vicii care să necesite expertize sau reproiectare, în timp ce expertiza independentă din 2026 indică o problemă de concepție a întregului sistem de protecție a subsolului.
În cazul în care documentele tehnice și situația din teren confirmă deficiențele, comisia va trebui să analizeze inclusiv dacă lucrările executate până acum reprezintă remedieri suficiente sau doar intervenții temporare. Pentru proprietari, miza nu este doar obținerea unor reparații de suprafață. Este vorba despre posibilitatea de a utiliza în condiții normale spațiile pentru care au plătit și despre protejarea în timp a clădirii și a bunurilor lor.
LOOM, noul complex Prime Kapital de lângă Silk District, același dezastru?
Peste drumul interior din cadrul complexului, Prime Kapital dezvoltă LOOM, un proiect prezentat ca extindere rezidențială a Silk District. Prima etapă anunțată cuprinde 314 apartamente, distribuite în două clădiri, precum și un corp de parcare dedicat. Apropierea celor două proiecte face ca problemele constatate la blocul C4 să nu poată fi ignorate atunci când sunt analizate condițiile de construire pentru LOOM.
Dacă studiul geotehnic realizat înaintea construirii Silk District indica apă subterană la numai 80 de centimetri sub gura unuia dintre foraje, este foarte posibil ca această problemă să apară și în investigațiile geotehnice efectuate pe parcela LOOM.
Deocamdată nu se cunoaște faptul dacă a fost identificat același tip de risc hidrogeologic, dacă au fost prevăzute soluții de protecție împotriva presiunii apei subterane, cum sunt realizate fundațiile și ce soluții de hidroizolare au fost proiectate pentru eventualele spații îngropate, dar dacă există un concept unitar de etanșare a structurilor subterane, tot e se poate ca problemele e la Silk District să fie regăsite și la LOOM, un proiect care anunță sute de apartamente și locuri de parcare.
În cazul LOOM, Prime Kapital ar trebui să poată prezenta documentele tehnice care demonstrează că particularitățile terenului au fost evaluate corect și că soluțiile de fundare și hidroizolare sunt adaptate condițiilor reale din amplasament. Viitorii cumpărători pot solicita, înainte de semnarea contractelor, informații despre studiul geotehnic utilizat la autorizare, soluțiile de fundare, detaliile de etanșare prevăzute în proiect și modul în care au fost aplicate recomandările specialiștilor. Pentru un dezvoltator care construiește două proiecte rezidențiale în același perimetru, transparența privind condițiile geotehnice și soluțiile tehnice adoptate ar trebui să fie o prioritate. În condițiile în care aceeași companie dezvoltă LOOM în imediata apropiere, transparența nu ar trebui să fie o opțiune de comunicare comercială, ci o obligație față de viitorii cumpărători.
