La Silk District, imaginea glossy a unui cartier de fițe se lovește de acuzațiile unor cumpărători care spun că au descoperit contracte cu clauze controversate, costuri suplimentare de mii de euro, suprafețe puse sub semnul întrebării și deficiențe pe care n-au fost lăsați să le verifice în tihnă. În locul transparenței promise, clienții reclamă presiuni, explicații contradictorii și reguli de administrare care ar putea ține proprietarii captivi într-un sistem controlat de firmele din jurul dezvoltatorului. Iar peste toate planează acuzații grave despre fundații cu deficiențe. Când vinzi apartamente la preț de lux, dar clienții ajung să se lupte pentru relevee, remedieri și clarificarea facturilor, poleiala de marketing nu mai ține loc de răspunsuri. La Silk District, cumpărătorul nu achiziționează numai o locuință premium, ci un pachet de obligații și surprize nedorite, ascunse după un marketing de fațadă.
Un proiect imobiliar promovat ca reper al dezvoltării urbane din Iași ajunge în centrul unui val de acuzații formulate de cumpărători, de la clauze contractuale care ar putea limita controlul proprietarilor, probleme semnalate la verificarea apartamentelor și până la neclarități privind suprafețele și costurile suplimentare.
În materialele de promovare, Silk District este prezentat drept un ansamblu rezidențial modern, menit să schimbe imaginea unei foste zone industriale din Iași. În reclamațiile unor cumpărători și potențiali cumpărători, imaginea este însă mai puțin lustruită: contracte contestate, verificări dificile înaintea predării și tensiuni cu reprezentanții proiectului.
Cele mai serioase acuzații vizează raportul dintre dezvoltator, administrator și proprietari, precum și modul în care sunt gestionate deficiențele semnalate la apartamente.
Contracte cu clauze controversate
Viorel Iftode, unul dintre cei care au criticat public condițiile contractuale ale proiectului, îi avertizează pe potențialii cumpărători să analizeze atent nu doar contractul de vânzare-cumpărare, ci și contractul de administrare, statutul asociației de proprietari și regulamentul intern.
Potrivit acestuia, cumpărătorilor li s-ar prezenta, înaintea semnării contractului final, condiții privind administrarea imobilului care nu ar fi fost suficient de transparente în etapa antecontractului. Iftode susține că achiziția ar fi condiționată de acceptarea unui contract de administrare încheiat între societăți asociate grupului de firme din spatele proiectului. El reclamă și posibilitatea modificării ulterioare a unor prevederi, inclusiv a tarifelor de administrare, prin acte adiționale.
“După construirea blocului, cu o săptămână înainte de începerea primelor vânzări, dezvoltatorul va prezenta un contract de vânzare-cumpărare care condiționează achiziția apartamentului de un anume contract de administrare imobile. Acel contract de administrare imobile nici măcar nu este atașat ca anexă la contractul de vânzare-cumpărare. Acel contract de administrare imobile este ca un contract semnat în alb. Este un contract încheiat între dezvoltator (o firmă din grupul de firme Prime Kapital) și administrator (tot o firmă din grupul de firme PK). După achiziție, dezvoltatorul și administratorul semnează acte adiționale la acel contract. Vor schimba efectiv conținutul după bunul lor plac, inclusiv taxa de administrare! Dezvoltatorul, prin intermediul contractului de vânzare-cumpărare, condiționează viitorii proprietari să adere la o Asociație de Proprietari pe care ei o să o înființeze și al cărei statut al Asociației este scris intenționat în favoarea lor (a grupului de firme Prime Kapital). Prin contractul de vânzare-cumpărare se condiționează ca acel contract de administrare să fie cesionat Asociației de Proprietari!”, susține clientul Silk District
Dacă documentele confirmă această structură, problema privește direct obligațiile financiare și drepturile cumpărătorilor după achiziție.
Asociația, sub semnul controlului
Iftode susține că statutul asociației de proprietari ar conține prevederi favorabile intereselor dezvoltatorului și că anumite condiții de cvorum ar îngreuna schimbarea conducerii sau modificarea regulilor de administrare.
Acesta mai afirmă că, în contractele unor viitori proprietari, ar exista prevederi privind împuternicirea dezvoltatorului pentru reprezentarea cumpărătorilor absenți de la adunările proprietarilor. În opinia sa, combinația dintre aceste mecanisme ar putea menține o influență disproporționată a dezvoltatorului asupra administrării complexului.
“Asociația de Proprietari va fi condusă de persoane care au afinitate cu dezvoltatorul. În acest fel, dezvoltatorul va controla TOT ce înseamnă Asociație de Proprietari, Administrare, va modifica și va face ORICE fără ca proprietarii să poată avea o cale legală de a se apăra în fața unor posibile abuzuri. Orice tentativă de schimbare prin vot a adunărilor generale ale Asociației de Proprietari va eșua, deoarece Statutul pe baza căruia Asociația își desfășoară activitatea are clauze precum obligativitatea a 50% (sau 66% în anumite cazuri) din proprietari să fie prezenți și să voteze. Lucru care nu se va putea realiza niciodată, întrucât doar pentru un singur bloc, asta ar presupune un număr de 194 de proprietari. Iar cu fiecare bloc nou construit, numărul de voturi obligatorii crește. Și, ca să fie siguri că nimic nu se poate schimba prin intermediul Asociației de Proprietari, în cazul viitorilor proprietari din faza 2, în contractul lor de vânzare-cumpărare li se solicită ca, în acest sens, proprietarii să dea împuternicire dezvoltatorului pentru ca acesta din urmă să îl reprezinte pe proprietar în cazul în care absentează de la adunarea cu proprietarii. Asta înseamnă că, indiferent dacă participi sau nu, dezvoltatorul va avea întotdeauna o pondere mai mare la voturi. În spatele dezvoltatorului se află MasRei – un investitor listat la Bursa de Valori din Johannesburg (Africa de Sud)”, mai susține Iftode.
Recepții cu probleme
Un cumpărător care a relatat experiența unei vizionări înaintea semnării documentelor de predare afirmă că, în apartamentul său, nu curgea nici apa rece, nici cea caldă. În aceste condiții, nu a putut verifica funcționarea instalațiilor sanitare și a canalizării. Acesta reclamă și un rezervor de toaletă cu componente nefixate corespunzător, finisaje incomplete și dificultăți în verificarea dimensiunilor încăperilor.
Potrivit relatării sale, reprezentantul dezvoltatorului prezent la vizionare ar fi insistat că timpul alocat se apropia de final și ar fi reacționat negativ la observațiile consemnate în procesul-verbal. Cumpărătorul susține că i s-a refuzat accesul la releveul aferent propriului apartament, deși i-ar fi fost prezentat pe telefon un document similar pentru o altă unitate.
În aceeași relatare apar și probleme privind un element tehnic construit în interiorul apartamentului, în zona din spatele ușii, precum și amplasarea unor aparate de aer condiționat în apropierea locului de parcare.
Apa oprită și explicații contradictorii
Cumpărătorul afirmă că, în timpul vizitei, un reprezentant i-ar fi spus că alimentarea cu apă fusese oprită de muncitori și că instalațiile fuseseră deja verificate. Ulterior, un alt angajat ar fi invocat posibilitatea ca oprirea apei să aibă legătură cu o inundație anterioară.
Un alt cumpărător oferă o perspectivă diferită asupra vizionărilor. Acesta afirmă că reprezentanții proiectului au explicat că întâlnirile aveau rolul de a constata finalizarea lucrărilor prevăzute contractual, iar eventualele retușuri urmau să fie remediate înaintea predării finale. Potrivit aceleiași relatări, măsurătorile cadastrale erau încă în curs de finalizare.
Suspiciuni privind suprafețele
Același cumpărător susține că măsurătorile orientative efectuate în apartament i-au ridicat suspiciuni privind respectarea suprafețelor prevăzute în antecontract. El afirmă că a întâmpinat dificultăți în obținerea releveului aferent unității contractate.
“Când am început să fac o măsurătoare (în mare) a camerelor, inginerul de șantier a început să spună că nu mai este timp și că trebuie să plecăm. I-am explicat că înțelegerea era că avem o oră la dispoziție, și că oricum a întârziat el cu 5 minute. Efectiv, atitudinea s-a schimbat și foarte vehement zicea că nu semnează el recepția în cazul acesta. L-am întrebat dacă au o copie a RLV-ului (măsurători efectuate de o terță entitate). A zis că are, dar că nu poate să mi le ofere. Practic, din cât am apucat eu să măsor o cameră (grosso-modo), nu reiese că au respectat suprafețele promise în antecontract. Urmează să verific dacă ei s-ar încadra în abaterile admise. Dar pentru faptul că au fost foarte împotriva măsurătorilor la fața locului și pentru că nici nu vor să arate RLV-ul, tind să cred că sunt probleme la suprafețele utile. Încă de la început, ei tot sugerau că ei nu ar semna procesul verbal cu observațiile făcute de mine. Vorbeau cu mine ca și când ar fi vrut să le spun că nu mai doresc apartamentul (situație favorabilă lor, având în vedere că prețul de achiziție convenit era cel din anii 2020-2021). Practic, la o revânzare în condițiile actuale, ei ar cere un 20.000+ EUR în plus. Per total, atitudine și comportament urât față de client”, susține clientul.
Într-o altă relatare, un cumpărător spune că reprezentanții proiectului i-au comunicat că măsurătorile sunt realizate de o firmă de cadastru și că diferențele observate până atunci ar fi fost de ordinul câtorva centimetri. Acesta precizează că urma să primească documentele finale pentru verificarea propriului apartament.
Parcarea, o posibilă cheltuială suplimentară
O altă acuzație privește cumpărătorii care ar fi contractat apartamente fără loc de parcare. Potrivit unei relatări indirecte, unor clienți li s-ar fi comunicat că intabularea apartamentelor nu poate fi realizată fără achiziționarea unui loc de parcare, ca urmare a unei dispoziții atribuite Primăriei. Suma suplimentară menționată este de 12.000–15.000 de euro.
”Legat de contracte și costuri, e cam neplăcută situația. Spre exemplu, cei care au contractat apartament fără loc de parcare, au fost recent contactați și li s-a comunicat că nu li se poate face intabularea decât dacă achiziționează și loc de parcare. Asta pentru ca primăria a dat o astfel de dispoziție. Deci, pe scurt, tu ai contract semnat cu ei doar pe apartament, dar ești nevoit să mai iei și loc de parcare (deși nu e trecut în antecontract). Ei arată cu degetul spre primărie, și le cam convine (pentru că îi ajută cu vânzările). Ai zice că nu sună tocmai rău, dar cum e să fii anunțat că până într-o lună-două mai trebuie un 12-15 mii de EUR în plus?”, susține clientul
Atitudinea față de clienți
Mai mulți cumpărători descriu o schimbare de atitudine între perioada semnării antecontractelor și etapa verificării apartamentelor.
Unul dintre aceștia afirmă că, în 2020 și 2021, comunicarea cu reprezentanții proiectului era cordială, în timp ce la vizionare a întâlnit un comportament pe care îl descrie drept ostil. El reclamă ridicarea tonului, întreruperea discuțiilor și iritarea manifestată atunci când a semnalat deficiențe.
Un alt cumpărător spune că a primit explicații privind numărul mare de vizionări și diferența dintre verificarea lucrărilor și predarea finală. Această relatare sugerează că unele tensiuni ar putea fi legate și de înțelegerea diferită a procedurii.
Fundațiile, acuzația cea mai gravă
În reclamațiile clienților apare și o afirmație potrivit căreia proiectul ar fi avut probleme cu dimensionarea pilonilor forați, urmate de oprirea lucrărilor pentru mai multe luni și de reproiectarea soluției de fundare.
“La Silk District au fost probleme cu fundația, pilonii forați erau subdimensionati si la teste a ieșit un mare rahat. Proiectul a fost oprit vreo 8 luni, au refăcut designul pilonilor și le-au ieșit testele ceva mai bine, așa că s-au apucat de făcut blocuri”, susține un alt ieșean.
Alte reclamații critică funcționalitatea compartimentărilor și calitatea unor finisaje, despre care autorii susțin că nu ar corespunde imaginii premium promovate.
“Un prieten de-al tatălui meu a lucrat la Silk District. De la el am auzit că blocurile în sine sunt făcute cât de cât ok, în schimb, pentru interioare s-au folosit materiale ieftine și de o calitate mai slabă. Mie mi s-a luat cheful de ele când am văzut compartimentarea… Arhitecții au fost plătiți să facă cât mai multe apartamente, ca să facă băieții profit, iar funcționalitatea au lăsat-o pentru altă ocazie”, este o altă recenzie.
Toate aceste reclamații concură către ideea că proiectul Silk District prezintă neconformități grave, iar dezvoltatorul, prin reprezentanții săi, a comis mai multe abuzuri în raport cu cumpărătorii, până la încălcarea legii.
