De la 25 august 2026, intră în vigoare Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, care introduce expres autorizația de regularizare pentru anumite construcții executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.
Construirea unei case, extinderea unei locuințe, ridicarea unei anexe sau chiar închiderea unui balcon pot părea, pentru proprietar, lucrări care țin exclusiv de confortul și de proprietatea sa, însă din punct de vedere juridic, lucrurile sunt diferite.
Regimul construcțiilor este unul strict, iar executarea unor lucrări fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației emise poate atrage sancțiuni, obligația de a intra în legalitate și, în anumite situații, chiar desființarea lucrărilor
Ce înseamnă din punct de vedere juridico construcție fără autorizație?
O construcție fără autorizație nu este doar aceea ridicată integral fără niciun document. În aceeași categorie pot intra și lucrările executate cu nerespectarea autorizației de construire.
De exemplu, proprietarul poate avea o autorizație pentru o anumită suprafață, dar să fi realizat ulterior o extindere, o supraetajare sau alte modificări care nu au fost autorizate.
Problema apare și atunci când proprietarul pornește de la ideea că o lucrare este „prea mică pentru a avea nevoie de autorizație”, fără să verifice regimul juridic aplicabil.
De aceea, înainte de a începe orice lucrare, trebuie verificat dacă aceasta este exceptată de la autorizare sau dacă este necesară o autorizație.
Ce se schimbă din 25 august 2026?
În vechiul regim, Legea nr. 50/1991 nu consacra în mod direct, în cuprinsul său, o procedură autonomă și detaliată denumită „autorizație de regularizare”. Intrarea în legalitate se sprijinea în principal pe prevederile referitoare la construcțiile executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.
Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor schimbă această situație și introduce expres autorizația de regularizare.
Aceasta nu trebuie însă confundată cu o ”amnistie”. Faptul că legiuitorul permite regularizarea anumitor construcții nu înseamnă că orice construcție executată fără autorizație poate fi păstrată prin simpla achitare a unei taxe, ci dimpotrivă Codul impune condiții cumulative privind respectarea reglementărilor urbanistice, a cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții, îndeplinirea obligațiilor fiscale și a măsurilor contravenționale precum și respectarea, după caz, a legislației privind protecția mediului. Pentru verificarea cerințelor tehnice sunt necesare expertize realizate de specialiști atestați.
În regimul general, pot fi regularizate, în anumite condiții, locuințe unifamiliale (clădire destinată locuirii, care satisface cerințele unei singure familii) de până la 150 mp, anexe de până la 150 mp și închiderea unor balcoane, dacă sunt respectate cerințele legale.
Un aspect pe care îl consider important de subliniat este prevederea art. 301 alin. (7), care oferă, timp de un an de la intrarea în vigoare a noului Cod, respectiv până la 25 august 2027, posibilitatea regularizării și pentru alte categorii de construcții, cu condiția respectării regulilor urbanistice și a cerințelor privind calitatea în construcții.
Pentru această perioadă tranzitorie, costurile sunt însă mai mari: anumite cote și taxe sunt stabilite de până la zece ori față de nivelul obișnuit, la care se pot adăuga cheltuieli pentru expertize, proiectare, avize și documentație cadastrală.
Nu lăsați însă procedura pentru ultima clipă! Regularizarea presupune documentații, expertize, avize și verificări care pot necesita timp.
Un exemplu simplu: balcon închis fără autorizație
Să presupunem că proprietarul unui apartament a închis balconul fără să solicite autorizație. Dacă lucrarea nu presupune extindere pe domeniul public și sunt îndeplinite condițiile tehnice și urbanistice, aceasta se află printre lucrările pentru care noul Cod prevede posibilitatea regularizării.
Dar proprietarul nu primește automat documentele doar pentru că balconul există de mai mulți ani. Va trebui să urmeze procedura și să demonstreze conformitatea lucrării.
Un alt exemplu: anexa construită în curte
Un proprietar ridică în curtea casei o anexă de 50 sau 60 mp fără autorizație. Într-o asemenea situație, trebuie verificat dacă anexa se încadrează în regimul prevăzut de Cod și dacă respectă regulile urbanistice aplicabile terenului.
Dacă, de exemplu, construcția nu respectă distanțele minime impuse de regulamentul urbanistic față de limitele proprietății, stradă sau alte construcții, simpla existență a acesteia și plata impozitului nu rezolvă problema.
Ce trebuie să faceți dacă sunteți proprietar?
Primul pas este verificarea situației concrete: ce s-a construit, când anume, dacă a existat o autorizație și dacă lucrările respectă reglementările urbanistice.
Ulterior, în funcție de caz, în calitate de proprietar veți avea nevoie de certificat de urbanism, expertiză tehnică, documentație tehnică și avize, pentru ca autoritatea competentă să poată emite autorizația de regularizare.
Vechimea construcției nu înseamnă automat că aceasta este legală. Nici plata impozitului nu ține loc de autorizație. Pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001 există, însă, reguli speciale în materia cadastrului, care trebuie analizate separat.
Ce se întâmplă dacă nufaceți regularizarea?
Construcțiile care nu pot fi menținute sau regularizate pot ajunge să facă obiectul măsurilor prevăzute de lege, inclusiv desființarea. De asemenea, noua reglementare extinde, în anumite situații, perioada în care autoritatea poate solicita instanței desființarea sau regularizarea unor lucrări neautorizate.
Deși noul Cod este abia la începutul aplicării și nu există încă o jurisprudență privind interpretarea noii autorizații de regularizare, practica Înaltei Curți de Casație și Justiție formată sub vechea legislație oferă câteva repere.
Unul dintre cele mai importante este că lipsa autorizației nu poate fi ocolită pur și simplu printr-un proces în instanță.
Astfel, prin Decizia nr. 13/2019, Înalta Curte a analizat problema construcțiilor realizate fără autorizație și a raportului dintre dreptul de proprietate și regimul special al autorizării construcțiilor.Cu alte cuvinte, proprietarul nu poate porni de la ideea că, dacă autoritatea nu îi recunoaște situația, poate obține pur și simplu prin instanță „legalizarea” construcției.
Concluzia pentru proprietari este simplă: dacă există o casă, o anexă, o extindere sau un balcon realizat fără autorizație, situația trebuie verificată cât mai repede. Astfel, pentru anumite construcții există, începând cu 25 august 2026, o posibilitate expresă de regularizare, iar pentru categoriile suplimentare prevăzute de regimul tranzitoriu, termenul-limită este 25 august 2027.
Prin urmare, noul cadrul legal nu rezolvă automat construcțiile fără autorizație, dar oferă proprietarilor o procedură mai clară pentru intrarea în legalitate, prin autorizația de regularizare. Pentru cei care se încadrează în regimul tranzitoriu, această posibilitate este deschisă până la 25 august 2027.
În practică, fiecare situație trebuie analizată separat, pentru că regularizarea presupune respectarea unor condiții tehnice și urbanistice și poate implica costuri importante. Faptul că o construcție este veche , că se plătește impozit sau că vecinul a procedat la fel, nu înseamnă că aceasta este legală.
Av. Andreea Rusu
Av. colaborator în cadrul
Societății Civile Profesionale de Avocați
”Huțanu și Asociații”
Adresă email: [email protected]
